Predaj nehnuteľnosti. Ako určiť jej cenu, aby prilákala kupujúcich a maximalizovala zisk?
Predaj nehnuteľnosti môže byť výhodnejší, ak viete, ako zvýšiť jej atraktivitu a hodnotu. Odborníčka na realitný trh radí, ktoré úpravy prinesú zisk a ako zabezpečiť, aby kupujúci zažil „wow efekt.“ Cenu nehnuteľnosti určuje jej lokalita, stav, rozloha, orientácia na svetové strany, možnosť parkovania, ale aj ďalšie detaily a situácia na trhu s realitami.
Kupujúci sa však nikdy nerozhoduje úplne racionálne a výhradne podľa ceny. To, ako sa v nehnuteľnosti cíti, aký z nej má dojem, ako to tam vonia, to sú záležitosti prvého dojmu, ktoré veľmi zavážia.
„Cena nehnuteľnosti sa dá ovplyvniť dosiahnutím tzv. wow efektu, ktorý by mal kupujúci zažiť, keď do nehnuteľnosti vojde. Prvý dojem vytvorí v jeho mysli rozhodujúci názor. Ak je realita ešte krajšia ako fotky, predávajúci má vyhrané,“ potvrdzuje Karin Zápalová, odborníčka v oblasti realít a majiteľka realitnej kancelárie KARIN & PARTNERS.
Ako dosiahnuť waw efekt
Ciest, ktoré vedú k tomu, aby nehnuteľnosť záujemcu na prvý pohľad nadchla, je viacero. Vždy je to však vysoko individuálne, a to, čo platí pre byt v Banskej Bystrici na staršom sídlisku, nemusí platiť pre novostavbu v satelite Bratislavy. Preto sa vždy oplatí poradiť s odborníkom. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že prvý dojem vytvára exteriér – okolie domu, respektíve stav bytového domu. Nasleduje dojem z interiéru, ktorý pomáhajú vylepšiť alebo naopak, môžu pokaziť, aj malé detaily.
„Málokedy si predávajúci uvedomuje, aké dôležité je osvetlenie. To, aká svetlo je vo vnútri, do veľkej miery vplýva na našu náladu a rozpoloženie. Samozrejme, v predávanej nehnuteľnosti by mal byť poriadok a pokiaľ možno útulne, aby si kupujúci dokázal čo najlepšie predstaviť, ako sa mu tam asi bude žiť,“ pokračuje K. Zápalová z KARIN & PARTNERS.
Ďalšie odporúčané investície
Pri niektorých nehnuteľnostiach makléri odporúčajú investovať aj do drobných rekonštrukcií. Napríklad pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú kompletne zrekonštruované, môže aj menšia investícia výrazne zvýšiť potenciál. „Často napríklad odporúčame refresh kúpeľne, výmenu sedačky či iného nábytku, ktorý dotvára prvý dojem. Niekedy to môžu byť len drobné úpravy, ktoré ale urobia veľký rozdiel,“ delí sa o skúsenosti z praxe odborníčka na realitný trh.
Správna prezentácia nehnuteľnosti
Po úprave nehnuteľnosti, pokiaľ je nutná a po jej uprataní, by malo nasledovať nafotenie nehnuteľnosti. Ale tomu by mal dnes prechádzať ešte jeden krok, a to takzvaný homestaging.
„Ide o aranžovanie interiéru. Používajú sa pritom dekorácie ako poháre, sviečky, uteráky, svetlá a iné detaily, ktoré dodajú priestoru šmrnc. Niekedy môže príprava nehnuteľnosti trvať aj 3 až 4 hodiny, kým je všetko dokonalé a priestor vyzerá atraktívne nielen na fotkách, ale aj pri osobných obhliadkach,“ vysvetlila K. Zápalová.
Homestaging si môže predávajúci urobiť sám, alebo mu túto službu ponúkne realitná kancelária, ktorá zároveň požičia všetky potrebné rekvizity. Lebo je rozdiel, či vojdete medzi prázdne steny domu či bytu, alebo vás vďaka vhodným doplnkom privíta závan domova, efektívnej kancelárie či kreatívneho štúdia.
Neprehliadnite:
Čas vhodný na predaj
Ceny nehnuteľností v ostatých mesiacoch výrazne kolísali. Ceny bytov a domov klesali, kým ceny prenájmov stúpali. Teraz sa ceny opäť mierne zvyšujú a určite je ideálny čas na kúpu nehnuteľnosti. Kedy je však najlepšie nehnuteľnosť predávať? „Predaj je v podstate vhodný vždy, záleží však od toho, v akej situácii sa nachádza predávajúci. Ak chce niekto súčasne predať a kúpiť nehnuteľnosť, tak sa rozdiel medzi predajom a kúpou veľmi nemení, je veľmi podobný. Ak však chce len predať a investovať peniaze do niečoho iného, vtedy je vhodné vyčkať na dobu, kedy sú ceny vyššie. Ale v zásade predaj môže prebiehať vždy, podľa toho, čo klient potrebuje,“ poradila odborníčka na realitný trh.
Je dobré vedieť, že…
Upozorňuje pritom na to, že cenu bytu do veľkej miery ovplyvňuje aj stav bytového domu. Ak sa má v dohľadnej dobre rekonštruovať, majú sa robiť balkóny, výťah alebo ďalšie väčšie opravy a predaj nehnuteľnosti jej majiteľovi neponáhľa, odporúča počkať, kým sa zrealizuje rekonštrukcia a zvýši sa hodnota celého domu.
Ako stanoviť cenu
Ako sme už spomenuli, na cenu nehnuteľnosti vplýva veľa faktorov: poloha, rozloha, stav nehnuteľnosti, jej orientácia na svetové strany, balkóny, poschodie, výťah v prípade bytu, pivnica, parkovacie miesto…
„Pri nastavovaní ceny najčastejšie používame metódu porovnávania. Máme cenové mapy, ktoré nám ukazujú, za aké ceny sa predávajú podobné nehnuteľnosti v danej lokalite. Ďalej vieme, ako sa predávali nehnuteľnosti v tejto oblasti v minulosti, a tak vieme vytvoriť cenovú analýzu. Niekedy tiež odporúčame spraviť znalecký posudok, ktorý určí reálnu hodnotu nehnuteľnosti,“ pokračuje odborníčka z KARIN & PARTNERS.
Kupujúci – dobrý stratég
Predávajúcim pripomína, že súčasťou predaja je vždy vyjednávanie o cene. Na čo treba byť nielen dobrý stratég, ale aj psychológ. A zároveň je veľmi praktické ovládať legislatívu. Aj to je dôvod, prečo sa nehnuteľnosť oplatí predávať s pomocou skúsených realitných maklérov. „Keďže vyjednávanie je súčasťou každého predaja, často začíname s vyššou cenou a potom, keď kupujúci prejaví záujem, spúšťame sa nižšie. Naopak, niekedy zvolíme stratégiu nastavenia nižšej ceny, ktorá priláka viacerých kupcov, a potom sa cena vylicituje vyššie, než bolo pôvodne očakávané. Ide o stratégiu, ktorá závisí od situácie na trhu a typu nehnuteľnosti,“ pridáva K. Zápalová príklady toho, ako cena vplýva na predaj nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti: chyby netajiť, no ani vopred nezverejňovať
Každá nehnuteľnosť má svoje defekty, chybičky krásy alebo aj veľké chyby. Ako s tým zaobchádzať pri predaji? Pokiaľ nejde o zásadné nedostatky, ktoré ovplyvňujú kvalitu života, respektíve vyžadujú finančnú aj časovú investíciu do nehnuteľnosti, nie je potrebné ich vopred spomínať. Ak ide o nedostatok zásadný, ten by mal byť priznaný už v prvotnom opise nehnuteľnosti.
Ale ani malé defekty nie je vhodné kamuflovať. „Ak sa kupujúci pýta a hľadá chybičky, môže to byť jeho zámer znížiť cenu. Keď však nejaké drobné defekty sú, je lepšie nepriznať ich hneď na začiatku, ale priznať ich vtedy, keď sa na (ne)kupujúci priamo opýta. Transparentnosť je pri predaji nehnuteľnosti dôležitá. Šikovný a skúsený realitný maklér vie, ako neurobiť z komára somára a zároveň dosiahnuť, aby sa ani jedna zo strán obchodu, teda ani predávajúci, ani kupujúci, necítila podvedená,“ uzatvára Karin Zápalová. (TRU)
Foto: iStock, pixabay
